Konkurencja na rynku drogerii zaostrza się. Polem rywalizacji stają się najatrakcyjniejsze lokale. W tej rozgrywce wygrywają największe sieci.

Centra handlowe i główne ulice miast to obecnie najlepsze lokalizacje dla kosmetycznych drogerii. Jednak o takie lokale jest coraz trudniej. Tracą na tym małe drogerie, a zyskują duże podmioty. Powodzenie nowych sklepów kosmetycznych zależy głównie od ich lokalizacji. Im jest atrakcyjniejsza, tym szanse na sukces są większe.
Według ekspertów takie kryteria spełniają dziś przede wszystkim lokale usytuowane w centrach handlowych i ulicach głównych miast, bo przyciągają dużą liczbę potencjalnych klientów. Stawki czynszów są w tych miejscach bardzo różnicowane.
Na przykład w Trójmieście lokal handlowy w centrum miasta można wynająć już w cenie od 28 euro za mkw. Niewiele więcej, bo od ok. 30 euro za mkw., trzeba zapłacić za wynajem lokalu w centrum Wrocławia i Krakowa. Najdrożej jest oczywiście w stolicy, gdzie ceny zaczynają się od 55 euro za mkw. Dla porównania stawki czynszów w galeriach handlowych wynoszą od około 38 euro za mkw. w Trójmieście, do ponad 90 euro za mkw. w Warszawie.
– Zdarza się jednak, że najlepsze lokale usytuowane przy głównych ulicach handlowych mają stawki wyższe niż w najpopularniejszych centrach handlowych. Jedynie w Warszawie wartości te są do siebie zbliżone – zauważa Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z działu wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield.

Czynsze ani drgną
Najemcy powierzchni handlowych, niezależnie od segmentu rynku w jakim działają, nie mogą liczyć na obniżki czynszów, które odczuły np. firmy wynajmujące biurowce. Negocjacje i atrakcyjne upusty to skutek braku zainteresowania wynajmem biurowych powierzchni.
Nie można tego powiedzieć o rynku lokali usługowych. Na takie powierzchnie wciąż jest popyt, który skutecznie hamuje obniżki czynszów. W sektorze drogerii ceny lokali podbija dodatkowo rosnąca konkurencja.
– Nie ma mowy, aby lokale stały puste, po najatrakcyjniejsze ustawiają się kolejki. Obecnie najemcą upatrzonego lokalu zostaje ten, kto jest w stanie wynająć większą powierzchnię i zapłacić wyższy czynsz – mówi Paweł Gołębiowski, współwłaściciel dwóch warszawskich drogerii usytuowanych w ścisłym centrum stolicy, m.in. przy alei Solidarności.
Jego zdaniem obecnie na rynku praktycznie nie ma dostępnych lokali w atrakcyjnych lokalizacjach. Na miejscu najemcy, który zwolnił lokal, natychmiast pojawia się następny.
Stwarza to sytuację korzystną dla największych sieci kosmetycznych, które chwilowe pogorszenie koniunktury gospodarczej (najdotkliwiej takie wahania odczuwają drobni detaliści) wykorzystują do dalszej ekspansji i zwiększenia udziału w rynku. Szukają nowych atrakcyjnych lokalizacji po to, by otworzyć kolejne sklepy. Jest im o tyle łatwiej, że dla właścicieli lokali są atrakcyjnym najemcą. Mają płynność finansową i z reguły wynajmują duże powierzchnie, podpisując jednocześnie długoterminowe umowy.

Upadek małego handlu to zmierzch miejskości
Siecią, która otwiera najwięcej nowych sklepów w kraju jest Rossmann – około 70 rocznie. Firma działa na polskim rynku 18 lat i należy do niej już ponad 520 sklepów.
– Cały czas szukamy nowych lokali do wynajęcia. Sklepy otwieramy w dużych, średnich i małych miastach, wszędzie tam, gdzie się to opłaca, gdzie jest odpowiednio duża liczba klientów i zapotrzebowanie na sprzedawane przez nas produkty. Niedawno otworzyliśmy nasz 521 sklep w Lesku – mówi Eliza Panek, rzecznik prasowy sieci.
Nowa strategia firmy zakłada jednocześnie, że kolejne lokalizacje będą miały większe powierzchnie. Obecnie średnia wielkość drogerii Rossmann to ok. 350 mkw. Największy sklep tej sieci znajduje się w Gdańsku, przy ulicy Spacerowej. Jego powierzchnia wynosi blisko 482 mkw.
Ekspansja Rossmana pogarsza sytuację mniejszych drogerii. – Otwarcie placówki tej sieci w pobliżu innych sklepów kosmetycznych oznacza natychmiastowy spadek obrotów i utratę części klientów, w dalszej perspektywie może prowadzić do likwidacji sklepu – wyjaśnia Paweł Gołębiowski. Sam tego doświadczył. Jeszcze kilka lat temu miał 9 kosmetycznych sklepów zlokalizowanych w samym centrum Warszawy. Gdy obok nich zaczął wyrastać Rossmann, musiał większość zamknąć.
– Małe drogerie wykańcza pojawienie się dużych sieci. W rezultacie rynek kosmetyczny powoli się zawęża. Wraz ze zniknięciem drogerii i drobnego handlu zmieniają się też ulice, które powoli się wyludniają. W miejsce dawnych sklepów pojawiają się placówki banków, firm usług finansowych, hotele, restauracje i puby. Upadek małego handlu to jednocześnie zmierzch miejskości – podsumowuje Paweł Gołębiowski.
Według Patrycji Nalepy, starszego analityka rynku PMR, to normalne zasady gospodarki wolnorynkowej. – Jeżeli dzieje się to zgodnie z prawem i poszanowaniem zasad to nie widzę problemu. Słabsze sieci mogą się również rozwijać, konsolidować i ulepszać. Konkurować z Rossmannem poprzez swoją odmienność, w tym również w zakresie lokalizacji nowych sklepów. Tym bardziej, że w innych sektorach rynku mamy przykłady, gdy mniejsze polskie sieci z powodzeniem konkurują z zagranicznymi podmiotami – zauważa. Jej zdaniem konsolidacja mniejszych firm już odbywa się m.in. poprzez zrzeszanie się niezależnych drogerii w sieci i grupy zakupowe. – To obrona przed Rossmanem, który zaczął otwierać sklepy w małych miejscowościach, gdzie do tej pory prym wiodły tradycyjne sklepy kosmetyczne. Część utworzonych w ostatnich latach w ten sposób sieci powstało z inicjatywy dystrybutorów hurtowych, którzy zdając sobie sprawę z ubywającej liczby tradycyjnych drogerii chcą w ten sposób zapewnić sobie stały rynek zbytu – wyjaśnia Patrycja Nalepa.

Rządzi ten, kto da więcej
Rywalizacja pomiędzy dużymi sieciami kosmetycznymi i małymi drogeriami przenosi się również do centrów handlowych. Ich popularność rośnie z roku na rok. Przyciągają coraz więcej klientów. Doceniają to duże sieci kosmetyczne, dla których to dobre miejsce dla ekspansji. Niestety, również i w tym wypadku są one zagrożeniem dla dotychczasowych najemców. Ludzie odpowiedzialni w sieciach za ich rozwój znają świetnie rynek i wiedzą, które centrum handlowe ma odpowiedni potencjał.
Wejście na ich miejsce najemcy, któremu kończy się umowa, to żadna trudność. Zwłaszcza że mniejszym sklepom nie sprzyja również polityka samych centrów handlowych, które co jakiś czas selekcjonują najemców, rezygnując z jednych i zapraszając nowych. Decydują pieniądze, które firma jest w stanie zapłacić za metr kwadratowy powierzchni. W ten sposób często tracą lokale wieloletni najemcy. Są rozżaleni, to dla nich i ich rodzin osobiste dramaty. Specjaliści mówią: cóż – wolny rynek, rządzi ten, kto da więcej.
Katarzyna Michnikowska z firmy Cuchman & Wakefield tłumaczy, że duże podmioty w galeriach handlowych mają z reguły lepszą pozycję negocjacyjną niż np. mali najemcy. Często wynajmują powierzchnię w kilku centrach handlowych należących do tego samego właściciela. – Łatwiej jest im negocjować niż właścicielowi firmy szukającemu do wynajęcia kilkudziesięciu metrów powierzchni – dodaje Witold Zamorski ekspert z działu analiz – firmy Północ Nieruchomości.

Nowe lokalizacje pilnie potrzebne
Zarówno duże sieci kosmetyczne, jak i małe drogerie dostosowują swój rozwój do sytuacji panującej na całym rynku nieruchomości. Brak nowych lokalizacji może być dla nich barierą rozwoju. Taka sytuacja wystąpiła m.in. ponad rok temu, gdy z powodu gospodarczego spowolnienia w miastach Polski wstrzymano budowę wielu nowych handlowych obiektów. Zmusiło to niektóre kosmetyczne sieci do rezygnacji z otwarcia planowanych wcześniej sklepów.
Od pozyskania nowych, ciekawych lokalizacji zależy m.in. rozwój sieci Douglas, największej sieci perfumerii w Polsce.
– Jeżeli będą powstawały atrakcyjne obiekty, w dobrych lokalizacjach, będziemy się rozwijać. Nasz rozwój uzależniamy też od dostępności dużych powierzchni w obiektach już działających. Chcemy inwestować w nowe placówki w ciekawych lokalizacjach w całej Polsce, w tym przede wszystkim w największych aglomeracjach. To dla nas priorytet – podkreśla Agnieszka Mosurek-Zava, prezes Douglas Polska.
W tym roku nowe perfumerie Douglas powstaną m.in. w Zabrzu, Kaliszu, Zamościu, Szczecinie, Krakowie, Ostrowie Wielkopolskim. Spółka prowadzi również negocjacje w sprawie otwarcia nowego salonu w Warszawie, gdzie posiada już 11 placówek.
W grudniu, w warszawskiej Arkadii, Douglas uruchomił House of Beauty – największą perfumerię w Polsce. Jej powierzchnia wynosi blisko 1,2 tys. mkw. i wyróżnia się nowoczesną aranżacją wnętrza. Ten model firma chce powielać w innych dużych miastach.
– Polski rynek ma bardzo duży potencjał rozwoju. W kraju mamy zaledwie 250 perfumerii selektywnych, podczas gdy w Niemczech jest ich ponad 2 tys., a w Hiszpanii blisko 3 tys. – podsumowuje Agnieszka Mosurek-Zava.

Agnieszka Zielińska

Nie dostaliśmy szansy na żadne negocjacje

Barbara i Stanisław Więcek,
właściciele sieci drogerii Wispol

W rzeszowskiej galerii Plaza prowadziliśmy sklep przez wiele lat. Właściciel obiektu nie przedłużył nam jednak umowy, choć wcześniej dostaliśmy ustne zapewnienie od osoby zajmującej się komercjalizacją, że zostanie ona przedłużona, a odpowiedni aneks otrzymamy pocztą. To uśpiło naszą czujność i sami nie dopominaliśmy się o dokument do podpisania. Termin minął, a kancelaria adwokacka reprezentująca centrum handlowe przesłała nam pismo z informacją, że mamy opuścić zajmowany lokal. W miejscu naszego sklepu pojawił się Rossmann. Z dnia na dzień straciliśmy wieloletnich klientów. Rossmann ma również wejść w przyszłym roku na nasze miejsce do galerii Graffica. Prowadzimy tu drogerię od trzynastu lat. Umowa kończy się w listopadzie bieżącego roku. Od właściciela obiektu usłyszeliśmy, że Rossmann daje za ten lokal więcej, dla nas w przyszłym roku w tym centrum handlowym nie będzie już więc miejsca, bo sieć równocześnie zastrzega sobie, że żaden inny konkurent z branży drogeryjnej nie może w tym obiekcie działać. W tym przypadku również nie było szans na żadne negocjacje...
Jesteśmy rozgoryczeni. Mamy szacunek do potęgi Rossmanna, ale sami również znamy swoją wartość, dużo osiągnęliśmy. Nigdy nie przyszło nam do głowy, że będziemy musieli mierzyć się z tą siecią na innym poziomie, niż jakość współpracy z dostawcami i obsługi klienta.

Trzeba zrobić rachunek zysków i strat

Mikołaj Stępień,
ekspert Ober-Haus Nieruchomości

Duże podmioty mają dużo lepszą sytuację w negocjacjach z właścicielami handlowych obiektów m.in. dlatego, że wynajmują od razu duże powierzchnie. Zdarza się również, że robią to jeszcze w trakcie budowy obiektu i wówczas mają szansę na wynegocjowanie atrakcyjnych stawek najmu. Podpisanie takiej umowy to korzyść dla obu stron. Deweloper ma wynajętą powierzchnię już w trakcie budowy, co zwiększa jego szansę na uzyskanie dodatkowego finansowania z banku. A najemca może wynegocjować atrakcyjne stawki,  które byłoby mu trudniej uzyskać  już po oddaniu budynku do użytku.
Zazwyczaj, gdy obiekt jest już gotowy pozostaje niewiele dostępnej powierzchni do wynajęcia. Są to zwykle małe lokale, w których stawki czynszów są już o wiele wyższe niż w przypadku dużych lokali.
W tym wypadku zależność jest prosta. Im mniejszy lokal, tym wyższa opłata za mkw. Podobnie dzieje się np. na mieszkaniowym rynku, na którym najwyższe ceny za mkw. osiągają kawalerki, a mniejsze większe lokale. Mali najemcy w obiektach handlowych nie są jednak bez szans. Ich atutem może być atrakcyjna oferta, a także rozpoznawalność i marka.
Ponadto wielu galeriom zależy na zróżnicowanej ofercie. Nie zawsze więc liczy się tylko zysk. Na przykład właściciele biurowców, wynajmując ich partery starają się przyciągnąć różnych najemców. W tym wypadku małe podmioty, które oferują różne usługi, na przykład kosmetyczne mają większe szanse niż banki, których obecność powoduje, że w takich miejscach ruch zamiera.     
Niestety, atutem dużych najemców jest również możliwość wynegocjowania sobie wyłączności na ich obecność w obiekcie. Tak dzieje się na przykład w branży AGD. Duży podmiot działający w tym sektorze rynku zastrzega sobie w umowie, że w tym miejscu nie pojawi się nikt z konkurencji. W zamian za to firma inwestuje duże pieniądze w wystrój lokalu, a także jego reklamę, również na zewnątrz, co jest korzystne dla samej galerii. Na takie warunki umowy mogą sobie jednak pozwolić wyłącznie najsilniejsze podmioty. Domyślam się, że podobna sytuacja może występować w przypadku pojawienia się w obiektach handlowych sieci Rossmann.
Co mogą zrobić dotychczasowi najemcy, gdy kończy im się umowa?
Na pewno przed upływem jej terminu  należy rozpocząć negocjacje, a w przypadku gdy przedsiębiorca obawia się podnajęcia lokalu ze strony konkurencji, warto zaproponować zwiększenie stawki czynszu. W tym wypadku trzeba skalkulować co opłaca się bardziej. Pozostanie na dotychczasowym miejscu na nieco gorszych warunkach? Czy poszukiwanie na rynku innego, czasami mniej atrakcyjnego lokalu?

Umowy najmu należy konsultować z prawnikiem na etapie ich podpisywania

Paweł Rybiński, adwokat

Jeśli, a tak jest w większości wypadków, umowa najmu jest zawarta na czas określony, to po jej wygaśnięciu (upłynięciu terminu na jaki została zawarta) powracamy do wynikającej z Konstytucji, a rozwiniętej w kodeksie cywilnym (art.353¹), zasady swobody umów. W związku z tym wynajmujący ma prawo zawrzeć nową umowę wedle swego uznania z dowolnym podmiotem, niekoniecznie z dotychczasowym najemcą. Aby uchronić się przed tego rodzaju ewentualnością należałoby zawrzeć w umowie postanowienie dotyczące tego, że najemca w określonym terminie przed jej wygaśnięciem ma prawo do jednostronnego złożenia oświadczenia o jej przedłużeniu i wskutek tego oświadczenia ulega ona przedłużeniu o wskazany tamże okres (oczywiście postanowienie takie nie musi być jednokrotne, tzn. można zawrzeć zapis, że za każdym razem przed upływem terminu umowy można by je złożyć). W mojej praktyce spotykałem tego typu zapisy, choć nie zdarzało się to często w wypadku najmów w centrach handlowych.
Jeśli zaś umowa jest zawarta na czas nieokreślony (w tym wypadku znacznie częściej, jak wskazuje praktyka, ma to miejsce w stosunkach z właścicielem wynajmującym lokal „przy ulicy”) to dla obu stron istnieje prawo jej wypowiedzenia w terminie w niej wskazanym lub terminach wynikających z kodeksu cywilnego (art.673). W związku z tym przy chęci utrzymania umowy należy wydłużyć okres wypowiedzenia.
W praktyce znaczenie częściej – niż z chęcią utrzymania lokalu, spotkałem się z próbą wcześniejszego opuszczenia miejsca nietrafionej inwestycji lub źle prowadzonej galerii handlowej.
Jednocześnie warto zauważyć, że wśród małych przedsiębiorców często pokutuje świadomość, że jako podmioty mniejsze mogą być traktowane jako tzw. konsumenci, czyli w sposób uprzywilejowany, i wielokrotnie w praktyce spotkałem się z prośbą o zastosowanie tych przepisów. Nic bardziej mylnego. Należy pamiętać, że z punktu widzenia prawa, takim samym przedsiębiorcą jest wymieniany w artykule Rossmann jak i wynajmujący 30 mkw. przysłowiowy Jan Kowalski.
Rada jakiej mogę udzielić na koniec potencjalnym najemcom: warto konsultować z prawnikiem umowy na etapie ich zawierania. Pozwala to wielokrotnie uniknąć błędów, których skutki mogą być już nieodwracalne.