Rzeczywistość, z którą się obecnie mierzymy, jest nad wyraz trudna z uwagi na trwającą pandemię. Dodatkowe trudności związane są z interpretacją przepisów, które mają tę rzeczywistość ułatwiać. Przepisy prawa powinny być jasne, przejrzyste i czytelne zawsze, a już zwłaszcza teraz. Z całą stanowczością trzeba podkreślić, że nie są zarówno dla przedsiębiorców, jak również dla prawników. Niemniej, spróbujmy pomóc.
Pytania:
W drogeriach w centrach handlowych nie ma prawie ruchu. Nie zarabiam. Ponoszę straty. Czy mogę zamknąć drogerię i czy jeśli to zrobię będę musiał i tak płacić czynsz za najem lokalu?
Jak należy interpretować zapisy tarczy antykryzysowej, które mówią Art. 15ze. 1. w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
Czy to dotyczy drogerii, które są wyłączone z zakazu handlu? Czy można się powołać na jakieś przepisy, czy jest to kwestia indywidualnych negocjacji z najemcą? (niektóre umowy oprócz czynszu za lokal mają zapisy o opłatach za część wspólną, wpisane kary umowne za skrócenie godzin otwarcia sklepu itp.).
Pytający słusznie ma wątpliwości, jakie uprawnienia mu przysługują, ponieważ rzeczywiście przepisy tzw. tarczy antykryzysowej są niejednoznaczne. Chodzi mianowicie o art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzony na mocy nowelizacji z 31 marca 2020 r.). Przepis wprost wskazuje, że następuje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności, a zatem można interpretować w naszej ocenie, że chodzi o tylko te umowy najmu, których dotyczy zakaz prowadzenia działalności.
Przepis zakłada, co do zasady, wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań, ale nie samych umów. Można odnieść wrażenie, choć przepisy nie są precyzyjne, że ustawodawca nie chciał, aby dochodziło do zwrotu lokalu, opróżniania go, czy zwrotu gwarancji bankowych bądź kaucji. Chociaż przepisy są tak nieprecyzyjne, że nie można wykluczyć, iż mimo zwolnienia, możliwe byłoby w pewnych wypadkach naliczanie opłat za przechowanie rzeczy. To co jednak zostało określone dość precyzyjne to, że w przepisie chodzi o zwolnienie/brak odpowiedzialności za nieuiszczenie opłaty za czynsz. Stąd nie ma więc w ocenie naszej kancelarii podstaw do obciążania najemców np. karami umownymi z tytułu braku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu (czyli np. kar za skrócenie czasu otwarcia) oraz do korzystania przez wynajmującego z gwarancji bankowej czy kaucji zabezpieczających w celu zaspokojenia należności w okresie obowiązywania zakazu. Niemniej, istnieje pogląd, iż zwolnienie nie będzie dotyczyło najemców, którzy mogą nadal prowadzić działalność, a więc aptek, sklepów spożywczych, czy właśnie drogerii, najemców w obiektach handlowych poniżej 2000 mkw., ani najemców w innych obiektach (np. biurowych).
Istnieje jednak druga z interpretacji, która w mojej ocenie ma swoje podstawy – zakaz prowadzenia działalności jest totalny dla galerii handlowych, w ustawie jest mowa o „okresie zakazu”. Zatem zakaz jest regułą, a istnieją pewne wyjątki, kiedy jedynie pozwala się pewnym lokalom funkcjonować (celem zapewnienia obywatelom dostępu do najbardziej podstawowych dóbr i usług, np. leków czy środków higienicznych). Przy czym proszę zwrócić uwagę, że regulacja nie nakazuje prowadzenia działalności, a pozwala na jej prowadzenie. Jak się wydaje - drogeria może działać (ale nie musi), jeśli prowadzi sprzedaż produktów kosmetycznych (z wyjątkiem produktów przeznaczonych do perfumowania lub upiększania), czy artykułów toaletowych i środków czystości. Jeśli zastosujemy taką interpretację, to przepis art., 15ze daje podstawy do alternatywnej wykładni. Nie ma jednak co do zasady wątpliwości, że jeśli jednak działalność jest nadal prowadzona, podmiot (drogeria) korzysta z tej wąskiej, wyjątkowej możliwości otwarcia, to należałoby twierdzić, że zobowiązanie do zapłaty czynszu nie wygasa. Ustawa jasno też stanowi, że zapisy dotyczą obiektów powyżej 2000 mkw.
Niemniej, nawet jeśli pójść pierwszą drogą interpretacji, że zwolnienie z obowiązków z tytułu umowy najmu nie jest możliwe, to najemca lokalu, który nie może czasowo zwolnić się z obciążenia w postaci czynszu za lokal czy innych opłat eksploatacyjnych (np. za części wspólne), może powołać się na reguły ogólne znajdujące się w kodeksie cywilnym, które „regulują stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”, o czym mówią wprost zapisy tzw. tarczy antykryzysowej. Zatem wydaje się, że ustawodawca podkreślił możliwości przysługujące innym podmiotom nieobjętym pełnym zakazem, które nie mogą skorzystać ze zwolnienia z obowiązków, albo takich, które dobrowolnie ze zwolnienia nie korzystają. Drogerie mają zatem także możliwość zastosowania szczególnych mechanizmów prawnych wynikających z zasad ogólnych k.c., w tym w szczególności uchylić się od obowiązku zapłaty kar umownych związanych zwłaszcza z brakiem terminowej zapłaty czynszu, czy żądać zmiany warunków umowy najmu lub nawet jej rozwiązania, w oparciu o nadzwyczajną zmianę stosunków (art. 3571 k.c.).
Oczywiście ostatecznie pozostają indywidualne ścieżki negocjacji z najemcą. Nie ma jednak wątpliwości, i trzeba mieć to na uwadze, że utrata płynności spotka także galerie handlowe, które są częstokroć finansowane z kredytów bankowych. Tarcza antykryzysowa nie przewiduje jednak dotąd dla nich stosownego wsparcia. Z tego względu wydaje się, że w sytuacji tak dużych wątpliwości, czy różnych dróg interpretacji, pozostaje zdrowy rozsądek i świadomość, że prędzej czy później przyjdzie czas powrotu do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno galerie będą potrzebować swoich wynajmujących, jak i odwrotnie. Utrata płynności finansowej po którejkolwiek ze stron wpłynie niekorzystnie na biznes.
Przepisy są na tyle niejednoznaczne, że pozwalają na różne interpretacje, czy drogeria może wprost skorzystać ze zwolnienia z czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Chociaż sądy działają, to nie są obecnie najbardziej pożądaną ścieżką. Można zatem jedynie liczyć na dobrą wolę stron i przyjąć założenie, że drogeria będzie w stanie znieść pewne obciążenia, zaś najemca (galeria handlowa) zaproponuje alternatywne rozliczanie, czy obniżenie czynszu, a także nie będzie egzekwować kar np. za skrócenie godzin pracy drogerii. Chociaż działania ustawodawcy pozostawiają wiele do życzenia (a wręcz najwięcej), należy liczyć na zdrowy rozsądek i dobrą wolę przedsiębiorców, z których każdy znajduje się obecnie w co najmniej skomplikowanej sytuacji.
