StoryEditor
Handel
29.07.2020 00:00

Maciej Chmielewski, Colliers International: Magazyny odporne na pandemię. Ostatnio przybyło ich ponad milion m kw.

Pandemia COVID-19 nie wyhamowała rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W pierwszej połowie 2020 r. deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 1,06 mln mkw., co było wynikiem zbliżonym do osiągniętego w analogicznym okresie ub. roku (1,09 mln mkw.). Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce urosły do poziomu 19,65 mln mkw.

Colliers International podsumował pierwszą połowę 2020 roku na rynku magazynowym.

Deweloperzy nadal aktywni

Aktywność deweloperów w 2020 roku nadal pozostała na wysokim poziomie. Pod koniec czerwca br. w budowie znajdowało się nieco ponad 1,9 mln mkw. powierzchni magazynowej. Zabezpieczone zostały także tereny pod kolejne planowane inwestycje – m.in. firma Panattoni zakupiła 14,8 ha gruntu w Polsce Centralnej. Zainteresowanie najemców również rosło. Całkowity wolumen transakcji wyniósł 2,48 mln mkw., co stanowi wzrost o 28,6% w stosunku do analogicznego okresu w ubiegłym roku.

Polski rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostaje atrakcyjny dla inwestorów i deweloperów, a co za tym idzie, w dalszym ciągu rozwija się w sposób dynamiczny. To obszar, który w najmniejszym stopniu, spośród pozostałych rynków nieruchomości komercyjnych w Polsce, odczuł negatywne skutki globalnej pandemii COVID-19 – mówi Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.

Niezmiennie dominują Warszawa, Śląsk i Centrum

Dominującymi rynkami magazynowymi w Polsce, zarówno pod względem podaży, jak i popytu, pozostają niezmiennie Warszawa, Górny Śląsk oraz Polska Centralna. Na koniec I połowy 2020 r. całkowita podaż ukształtowała się na nich odpowiednio na poziomie: 4,64 mln mkw., 3,44 mln mkw. oraz 3,16 mln mkw. W ciągu pierwszych 6 miesięcy br. w Polsce Centralnej wynajęto 423 tys. mkw., na Górnym Śląsku 417,6 tys. mkw., zaś w warszawskiej II strefie 397,6 tys. mkw. Równocześnie rośnie zainteresowanie deweloperów mniejszymi rynkami, takimi jak Lublin, Olsztyn czy Rzeszów.

Na koniec I połowy 2020 r. współczynnik pustostanów dla polskiego rynku magazynowego wyniósł 6,7 proc., notując tym samym wzrost o 1,6 p.p. w porównaniu do tego samego okresu w 2019 r. Znajduje się on jednak w trendzie spadkowym w stosunku do stanu z końca marca br.

W strukturze transakcji dominowały nowe umowy (54 proc.). Znaczny udział przypadł także na renegocjacje oraz umowy typu BTS, które stanowiły odpowiednio 23 proc. i 17 proc. popytu. Pod względem sektorów działalności najemców liderami były branża 3PL (22 proc.), e-commerce (21 proc.) oraz handlowa (19 proc.).

Mamy do czynienia ze stopniowym wzrostem zainteresowania najemców powierzchniami magazynowymi mogącymi spełniać wymogi komercyjnych „data center”. W drugim kwartale br. zostały zawarte dwie umowy najmu przez firmy świadczące tego typu usługi, w tym wynajem 21,1 tys. mkw. powierzchni w warszawskim kompleksie Gate One Business Park na okres 15 lat – mówi Agnieszka Bogucka, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.

Magazyny odporne na kryzys

Do końca 2020 r. planowane jest zakończenie budowy 50 proc. powierzchni, która na koniec I połowy roku była w trakcie realizacji. Z dużym prawdopodobieństwem zatem do końca br. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczy granicę 20 mln mkw.

Przewidujemy, że mimo dynamicznie zmieniającej się sytuacji w całej gospodarce, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej wciąż będzie stosunkowo odporny na negatywne skutki pandemii, a projekty, które tymczasowo zostały wstrzymane, zostaną w większości zrealizowane. Inwestycje w nieruchomości magazynowe są i w dalszym ciągu pozostaną atrakcyjną opcją lokaty kapitału – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Colliers International jest firmą oferującą usługi na rynku nieruchomości oraz zarządzanie inwestycyjne. Działając w 68 krajach, ponad 15 000 specjalistów współpracuje w celu maksymalizacji wartości nieruchomości dla najemców, właścicieli i inwestorów. 

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
Drogerie
31.12.2025 11:22
Rynek drogeryjny 2025: rozwinięty i mocno konkurencyjny [ROCZNIK WK 2025/26]
Otwarcie dwutysięcznej drogerii Rossmann w Polsce (od lewej: przedstawicielka AS Watson, Marcin Garbara i Raoul Rossmann)Marzena Szulc

Jaki jest rynek drogerii w Polsce? Na pewno nasycony, dobrze rozwinięty i niezwykle konkurencyjny. Lider polskiego rynku drogeryjnego, czyli Rossmann, mimo otwarcia w październiku 2025 dwutysięcznej drogerii nie zwalnia tempa i oprócz otwierania kolejnych sklepów zapowiada też metamorfozy, unowocześnianie istniejących już placówek wg nowego konceptu. Drogerie stacjonarne stopniowo tracą udziały na rzecz kanału online i dyskontów, jednak ich dominująca pozycja wydaje się być niezagrożona.

Jak zauważa Karolina Szałas, analityczka z PMR Market Experts by Hume‘s Institute, malejący udział drogerii stacjonarnych w rynku wiąże się m.in. z rozwojem strategii omnichannel – własne e-sklepy największych sieci zwiększają zasięg i wygodę zakupów, ale równocześnie częściowo kanibalizują sprzedaż w sklepach fizycznych.

Według danych PMR Market Experts by Hume‘s, wartość sprzedaży kosmetyków w drogeriach stacjonarnych w 2024 r. przekroczyła 13,9 mld zł, co oznacza wzrost o ponad 6 proc. r/r. Sklepy drogeryjno-kosmetyczne pozostają największym kanałem detalicznym w branży i odpowiadają za blisko 40 proc. wartości rynku, wyprzedzając sprzedaż internetową, która ma ponad 19 proc. udziałów. Prognozy tego instytutu wskazują również, że do 2030 roku wartość sprzedaży kosmetyków w placówkach drogeryjno-kosmetycznych w Polsce wzrośnie do ponad 17 mld zł, przy jednoczesnym spadku udziału tego kanału w rynku o ok. 1 p.proc. wobec 2024 r.

Warto podkreślić, że wszystkie największe sieci rozwijają już działalność e-commerce, a nowi gracze – tacy jak DM Drogerie Markt czy Rituals – swoją przygodę z polskim rynkiem rozpoczynają od internetu lub łączą uruchomienie sklepu internetowego z otwarciem sklepów stacjonarnych. Podkreśla to rosnące znaczenie kanału online jako kluczowego kierunku rozwoju w branży kosmetycznej – wskazuje Karolina Szałas.

Dane te potwierdzają wyniki badania zrealizowanego przez PMR Market Experts by Hume‘s Institute w 2025 roku wśród Polaków kupujących kosmetyki. Wskazują one, że we wszystkich kategoriach produktowych najchętniej wybieranym miejscem zakupu są drogerie stacjonarne. Zaopatruje się w nich (zależnie od kategorii) od 70 do 90 proc. Polaków kupujących kosmetyki. W placówkach tego typu istotnie częściej zakupy robią kobiety oraz osoby młodsze. Natomiast na perfumerie jako miejsce zakupu częściej wskazują osoby młodsze, mieszkańcy większych miast oraz konsumenci z wyższymi dochodami. Kategoriami najchętniej nabywanymi w perfumeriach stacjonarnych są produkty do makijażu oraz perfumy.

image

P-beauty Made in Poland może osiągnąć sukces [ROCZNIK WK 2025/26]

Kosmetyki przenoszą się do internetu

Perfumeria lub sklep z kosmetykami może działać z powodzeniem wyłącznie online, co udowadniają przykłady drogerii internetowych takich jak ezebra.pl czy mintishop.pl. Niektóre z nich decydują się na otwarcie jednego, dwóch punktów sprzedaży stacjonarnej. Tak jest choćby w przypadku popularnej Cocolity, która prowadzi dwa sklepy: w Krakowie i Rzeszowie. Są one nie tylko punktami odbioru zakupów zamówionych przez internet, ale też miejscami, gdzie eksponowane są bestsellery oraz produkty marek, które specjalizują się w naturalnych i wegańskich formułach. 

Sklep prowadzony wyłącznie w internecie to duże ułatwienie dla firmy, która redukuje w ten sposób koszty prowadzenia działalności do niezbędnego minimum. Decydując się na dropshipping, przedsiębiorca jest w stanie prowadzić sprzedaż kosmetyków i perfum online nawet bez własnego magazynu, a obsługę zamówień, pakowanie i dostarczanie produktów prosto do rąk klienta może zlecić wykwalifikowanej firmie.

Kierunek odwrotny – czyli sprzedaż wyłącznie stacjonarna, bez możliwości zrobienia zakupów online – nie ma obecnie racji bytu. Zdecydowane zmiany w tym obszarze nastąpiły po nadejściu pandemii Covid-19, gdy drogerie stacjonarne zostały "uziemione" na wiele tygodni, a klienci poszukiwali środków czystości, płynów i mydeł antybakteryjnych. Wówczas zorganizowanie (lub rozszerzenie) sprzedaży przez internet stało się "być albo nie być" dla wielu retailerów. 

W ostatnich latach sprzedaż w modelu omnichannelowym z powodzeniem rozwinęły nie tylko sieciowe drogerie (Rossmann, Hebe), ale też perfumerie, kojarzone z prowadzeniem salonów w najdroższych lokalizacjach handlowych w Polsce (Sephora, Douglas), a także sieć apteczno-drogeryjna Super-Pharm. Kosmetyki – głównie perfumy – sprzedają na swoich platformach internetowych z sukcesami także sieci, które stacjonarnie z kategorią kosmetyczną w ogóle klientom się nie kojarzą (np. Empik czy Smyk).

Rynkowe przetasowania

Z polskiego rynku znika coraz więcej sklepów z kosmetykami – najczęściej małych, działających lokalnie. Zjawisko to widoczne jest szczególnie w mniejszych miejscowościach, gdzie takich placówek, działających niezależnie lub w ramach lokalnych sieci (często franczyzowych) jest więcej, niż w metropoliach.

Rossmann, który od października ma już w Polsce 2 tysiące drogerii (z czego ponad 50 tylko w Łodzi, gdzie mieści się centrala firmy Rossmann Polska), nie myśli jeszcze o końcu ekspansji na naszym rynku. Przyznaje to prezes spółki Rossmann SDP, Marcin Garbara. Rossmann nasycił już mocno sklepami duże miasta i obecnie oplata swoją siecią coraz mniejsze miejscowości. Przy obecnym tempie ekspansji (na 2025 rok zaplanowane było ok. 160 otwarć) polski Rossmann ma szansę w niedługiej perspektywie przerosnąć niemiecką spółkę-matkę, czyli Dirk Rossmann GmbH. W Niemczech Rossmann posiada bowiem 2,3 tys. sklepów. "Przez lata Rossmann stał się synonimem drogerii. Polacy nie mówią, że idą do drogerii, tylko po prostu, że idą do Rossmanna" – twierdziła niedawno sieć w jednym ze swoich komunikatów. Deklarowała również, że marka chce być blisko ludzi na tyle, aby każdy Polak miał "swojego" Rossmanna pod domem. 

Czy ta deklaracja ma szansę się spełnić? Na pewno Rossmann jest w Polsce niekwestionowanym numerem jeden, jeśli chodzi o liczbę sklepów, klientów oraz gigantyczne, rosnące z roku na rok dochody (za 2024 r. sieć odnotowała 1,468 mld zł zysku, rok wcześniej było to 1,311 mld zł).

Walka o drogeryjne podium

Dominacja Rossmanna na polskim rynku nie podlega dyskusji – sieć wyprzedza konkurencję o kilka długości, zarówno jeśli chodzi o ilość sklepów, jak i dochody. Z danych z końca 2024 roku wynikało, że każdego dnia zakupy w Rossmannie (stacjonarnie lub online) robi ok. 1,12 mln klientów. Walka na polskim rynku drogeryjnym będzie zatem toczyć się o kolejne miejsca na podium – głównymi pretendentami do niej są należąca do Jeronimo Martins sieć Hebe (ponad 380 drogerii), odradzająca się dzięki nowemu właścicielowi i zarządowi sieć Natura (ok. 200 drogerii), a także powoli, ale w przemyślany sposób budujące swoją sieć Drogerie DM (ok. 70 placówek, głównie na zachodzie Polski).

A co z Naturą? Przypomnijmy, że w styczniu 2025 na stanowisko prezesa spółki tej sieci powołany został Adam Kołodziejczyk, a zmiany w zarządzie to efekt przejęcia 100 proc. udziałów firmy przez niemiecki fundusz inwestycyjny Mutares. Celem jest wprowadzenie nowej strategii, dostosowanej do "dynamicznie zmieniającego się rynku kosmetycznego", a w efekcie – zapewnienie stabilnego rozwoju i szybki powrót sieci do rentowności. Czy Naturze uda się zrealizować te ambitne zapowiedzi i wyjść na prostą? Jeżeli ktoś jest w stanie tego dokonać, to właśnie tak doświadczony menadżer jak Adam Kołodziejczyk, były prezes Super-Pharm Poland – uważają eksperci z  branży. 

image

Adam Kołodziejczyk, Natura: Konkurencja na polskim rynku drogeryjnym jest mocna [FBK 2025]

Co o preferencjach klientów mówią ich listy zakupów?

Analiza list zakupowych z okresu wrzesień 2024-sierpień 2025 pokazuje, że w kategorii artykułów drogeryjnych niekwestionowanym liderem pozostaje Rossmann – potwierdza Magdalena Garus, PR manager, Listonic. – W przypadku produktów, w których konsumenci wskazywali, że kupią je w konkretnej sieci, aż 65-70 proc. odwoływało się właśnie do Rossmanna. To nie dziwi, biorąc pod uwagę, że w rankingu sieci handlowych, który cyklicznie przygotowujemy Rosmann od lat zajmuje pierwsze miejsce w kategorii drogerii, a w ostatnim (za 2024 rok) udział tej sieci w nazwach list zakupowych przekroczył 90 proc. – dodaje Magdalena Garus.

Klienci doceniają przede wszystkim szeroki asortyment Rossmanna – na listach zakupów realizowanych w tej sieci pojawiają się nie tylko kosmetyki czy chemia domowa, lecz także produkty spożywcze (np. mleka roślinne, musy owocowe, suszone owoce czy batoniki). To pokazuje, że Rossmann skutecznie buduje wizerunek sklepu, którego oferta wykracza poza tradycyjny asortyment kosmetyczno-higieniczny.

Magdalena Garus podkreśla przy tym, że walka o drugą i trzecią pozycję na rynku drogeryjnym jest bardzo zacięta – w rankingach tworzonych przez Listonic zamiennie zajmują je sieci Hebe oraz DM. Co istotne, obydwie te sieci przyjęły całkiem odmienne strategie sprzedażowe. Hebe skupia się na atrakcyjności cenowej, podkreślanej dzięki licznym promocjom – standardem są rabaty w granicach 40-60 proc., niekiedy sięgając nawet 80 proc. Dodatkowo sieć rozwija ofertę marek premium i koreańskich, co przyciąga klientki poszukujące nowości. Z kolei DM konsekwentnie realizuje strategię "stałej, uczciwej ceny" – gazetki promocyjne tej sieci są krótsze, a komunikacja opiera się na hasłach w rodzaju "kupuj sprytniej, niż w promocji". Mocną stroną DM pozostaje też rozbudowana oferta marki własnej.To podejście buduje zaufanie, choć nie daje konsumentom tak silnych bodźców zakupowych, jak widowiskowe promocje Hebe – podkreśla ekspertka z Listonic.

Rossmann, mimo swojej silnej pozycji, nie pozostaje bierny. Poza różnorodnymi działaniami promocyjnymi coraz intensywniej rozwija aktywności w swojej mobilnej aplikacji zakupowej. Do znanego "kuponu za uśmiech" dołączyły ostatnio akcje takie jak "ukryty drop" czy interaktywna zabawa "zdmuchnij pianę". To pokazuje, że sieć buduje zaangażowanie poprzez element rywalizacji i atrakcyjnych mechanizmów online, coraz wyraźniej kierując swoje działania marketingowe w stronę konsumentów najmłodszych generacji.

Jakie zmiany na horyzoncie? 

Promocjami na kosmetyki i chemię domową walczą o portfele i uwagę klientów nie tylko drogerie – bardzo aktywne na tym polu są także sieci spożywcze, szczególnie dyskontowe. Biedronka regularnie organizuje akcje promocyjne na ten asortyment (np. "1+1 gratis" na wszystkie kosmetyki do makijażu" czy "drugi 70% taniej" w przypadku wszystkich kosmetyków danej marki), a dodatkowo wprowadza limitowane kolekcje produktów, tworzone we współpracy z influencerami (przykładem jest linia perfum, sygnowana przez Marysię Jeleniewską).

Obserwując krajobraz polskiego rynku drogeryjnego widać, że pierwsza pozycja Rossmanna jest niezagrożona. Daleko za jego plecami walczy konkurencja – graczy (online i offline) nadal jest wielu i prawdopodobnie tylko kwestią czasu będą konsolidacje. Mimo że klienci dokonują zakupów coraz rozważniej, to kategoria kosmetyków pod względem sprzedaży ma się lepiej, niż wiele innych. Dla sieci drogeryjnych bardzo ważne stało się śledzenie trendów (i tu kłaniają się social media z TikTokiem na czele) – czego efektem jest jak najszybsze dostarczanie na sklepowe półki produktów popularnych w social mediach.

Widać też wyraźnie, że sieci szukają dla siebie nowych dróg i nowych pomysłów: dyskonty chętnie stawiają na półkach kosmetyki i chemię gospodarczą, z kolei drogerie rozbudowują kategorię spożywczą (najczęściej o zdrowe przekąski, żywność wege i bio), suplementy diety, witaminy i leki OTC. Możliwości wciąż jest wiele.

Powyższy tekst został opublikowany w roczniku Wiadomości Kosmetycznych 2025/26.

Ten 160-stronicowy magazyn z okładką autorstwa uznanej graficzki Oli Niepsuj można można nabyć tutaj 

Marzena Szulc
ZOBACZ KOMENTARZE (0)
StoryEditor
E-commerce
30.12.2025 12:54
Zuzanna Pawlikowska-Ślęczkowska, Salestube: W 2026 marketingowym kluczem będzie synergia
Marketplace’y coraz częściej stają się podstawowym kanałem zakupowym dla konsumentów, co sprawia, że marki muszą budować swoją obecność sprzedażową także poza własnymi sklepami internetowymi.Shutterstock

Rok 2025 pokazał wyraźnie, że dynamika e-commerce przyspieszyła bardziej, niż wielu sprzedawców zakładało. Coraz częściej cała ścieżka zakupowa – od inspiracji po finalizację transakcji – odbywa się na marketplace’ach, które przestają być jedynie kanałem porównywania cen, a stają się głównym miejscem zakupów. Dotyczy to już nie tylko platformy Allegro, ale także innych graczy, którzy oferują uproszczone procesy zakupowe, zapisane metody płatności, szybkie dostawy oraz bezpłatne zwroty. Dla marek oznacza to konieczność funkcjonowania w ekosystemie wielokanałowym, w którym własny e-sklep jest tylko jednym z elementów układanki.

Jak podkreśla w wypowiedzi dla Dla Handlu Zuzanna Pawlikowska-Ślęczkowska, senior e-commerce & performance specialist w Salestube, rosnące koszty dotarcia do klienta i coraz bardziej rozproszona uwaga konsumentów sprawiają, że 2026 rok nie będzie czasem prostych decyzji marketingowych. Liczba reklamodawców systematycznie rośnie, a konkurencja o uwagę użytkownika powoduje wzrost stawek reklamowych w niemal wszystkich kanałach. W efekcie działania performance nie mogą mieć już charakteru ad hoc – muszą być oparte na danych, długoterminowym planowaniu i precyzyjnej alokacji budżetów.

Ostatnie lata przyniosły także testy nowych formatów sprzedaży, takich jak live commerce czy zakupy bezpośrednio w mediach społecznościowych. Choć rozwiązania te chwilowo zyskały popularność, nie przełożyły się na trwały wzrost sprzedaży. Bariery w postaci obaw o bezpieczeństwo płatności, niejasnych procedur zwrotów oraz niskiego poziomu zaufania do sprzedawców działających wyłącznie w social mediach ograniczyły ich skalę. Dla marek jest to sygnał, że nie każdy trend automatycznie generuje wartość biznesową, a decyzje inwestycyjne powinny wynikać z analizy danych, a nie z chwilowej mody.

image

Presja marży: konsumenci czujni wobec cen, liczą na więcej rabatów

Jednocześnie, mimo że Polacy wydają dziś więcej niż rok wcześniej, nastroje konsumenckie pozostają ostrożne. Wzrost cen produktów podstawowych zwiększa wrażliwość cenową, co sprzyja popularności azjatyckich marketplace’ów opartych na agresywnej polityce cenowej i dużej skali. Równolegle jednak rośnie znaczenie jakości, pochodzenia produktów, obsługi klienta i wiarygodności marki. Tworzy to przestrzeń dla europejskich i lokalnych sprzedawców: jedni mogą konkurować ceną, inni – komunikacją jakości i lokalności, budując trwalsze relacje z klientami.

W 2026 roku kluczowe znaczenie będzie miała synergia kanałów sprzedaży i marketingu. Ścieżki zakupowe są dziś nieliniowe: użytkownicy przechodzą między wyszukiwarkami, mediami społecznościowymi, marketplace’ami i różnymi urządzeniami. Skuteczne strategie performance będą musiały identyfikować powtarzalne schematy decyzyjne i koncentrować budżety na punktach styku realnie wspierających sprzedaż. Coraz większą rolę odgrywać będą także e-retail media, czyli systemy reklamowe wewnątrz platform takich jak Amazon czy Empik, które dla wielu marek staną się jednym z kluczowych filarów obecności rynkowej.

ZOBACZ KOMENTARZE (0)
31. grudzień 2025 15:20