Aktywność inwestycyjna na polskim rynku nieruchomości handlowych osiągnęła poziom wynoszący 1,95 mld euro, co wpisywało się w zakres osiąganych wartości z ostatnich pięciu lat.
Pomimo utrzymującej się relatywnie dużej aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości handlowych na rynku zaobserwowano wzrost stóp kapitalizacji w tej klasie aktywów – do 4,75 proc. dla najlepszych centrów handlowych w Warszawie.
Całkowite zasoby powierzchni handlowej w 2019 roku (wszystkie formaty) wyniosły 15 mln m kw., a nowa podaż 406 tys. m kw.
Najwięcej nowej powierzchni oddano w formacie centrów handlowych – 183 tys. mkw. Powierzchnia handlowa w budowie (wszystkie formaty) z planowanym terminem oddania do użytku na 2020-2021 r. wyniosła 500 tys. m kw.
Poziom powierzchni niewynajętej dla 18 największych rynków w Polsce pozostał na niskim poziomie i wyniósł 3,9 proc. Czynsze „prime” w najlepszych centrach handlowych w warszawie wyniosły 120-130 euro/mkw./miesiąc.
W najbliższym czasie wciąż będziemy obserwować wzmożone zainteresowanie inwestorów mniejszymi miastami o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców – prawie 50 proc. powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie zostanie dostarczone na te właśnie rynki.
Całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do użytku w ramach wszystkich formatów w 2019 roku wyniosła 406 proc. mkw., z czego 46 proc. stanowiły centra handlowe. W związku z restrukturyzacją sieci Tesco i zamknięciem kilku centrów handlowych, około 28 tys. mkw. powierzchni handlowej wycofano z podaży, a kolejne 50 tys. mkw. ulegnie w najbliższym czasie przebudowie z formatu centrów handlowych na wolnostojące magazyny handlowe. Zasoby powierzchni handlowej wynoszą obecnie 15 mln mkw.
Centra handlowe dominującym formatem
Centra handlowe z blisko 73 proc. udziałem niezmiennie pozostają dominującym formatem rynku powierzchni handlowych w Polsce (456 obiektów o łącznej powierzchni ponad 11 mln. mkw.), a zasoby w tym formacie powiększyły się w minionym roku o 183 tys. mkw. Format parków handlowych zasiliło w ubiegłym roku ponad 84 tys. mkw. powierzchni, a 127 tys. mkw. powstało w ramach wolnostojących magazynów handlowych. W ramach centrów wyprzedażowych na rynku pojawił się jeden nowy obiekt o powierzchni 12 tys. mkw. (Silesia Outlet w Gliwicach).
Połowa nowej podaży zasiliła największe miasta. Stało się to głównie dzięki otwarciu Galerii Młociny o powierzchni 78,5 tys. mkw. w Warszawie. Natomiast na najmniejsze rynki miast i miejscowości o populacji poniżej 100 tys. mieszkańców trafiło aż 27 proc. nowej powierzchni handlowej w tym roku.
– W najbliższym czasie wciąż będziemy obserwować wzmożone zainteresowanie inwestorów właśnie mniejszymi miastami. Na te rynki zostanie dostarczone prawie 50 proc. powierzchni handlowej, będącej obecnie w budowie. Nasycenie rynku w głównych aglomeracjach oraz widoczne zmiany w zachowaniu i oczekiwaniach klientów wpływają na zmiany w planowanej podaży obiektów handlowych, na którą w najbliższych latach będą się składać głownie małe centra typu convenience”, parki handlowe i obiekty wielofunkcyjne – mówi Małgorzata Dziubińska, associate director, consulting & research, Cushman & Wakefield, autorka raportu.
Ponad 500 tys. mkw. powierzchni handlowej jest obecnie w trakcie budowy, z czego 85 proc. planowane jest do otwarcia do końca 2020 roku. Pomimo ubiegłorocznego wyraźnego wyhamowania ilości nowej podaży centrów handlowych (-35 proc. r/r) na rok 2020 planowane jest otwarcie około 220 tys. mkw. w ramach tego formatu, czyli o 23 proc. więcej niż w ubiegłym roku.
W 2019 roku o ekspansji w obiektach handlowych w Polsce zdecydowało dwadzieścia nowych międzynarodowych marek, między innymi włoska Gagliardi oferująca modę męską, niemiecka bieliźniarska marka Sloggi, czy luksusowa międzynarodowa marka Hermes. Nadal wyczekiwany przez rynek jest również debiut w Polsce irlandzkiej sieci Primark (Galeria Młociny, Warszawa), a także marki American Urban Outfitters (Elektrownia Powiśle, Warszawa), których wejście na rynek zapowiedziano na rok 2020.
Mniejsza odwiedzalność centrów handlowych w związku z niedzielnymi ograniczeniami handlu była zauważalna szczególnie w początkowym okresie ich obowiązywania. Z czasem sytuacja zaczęła się stabilizować. Ogółem średnia miesięczna odwiedzalność centrów handlowych (Fooftall Index, PRCH) wzrosła w 2019 roku o 4 proc. r/r., a średnie obroty na mkw. we wszystkich kategoriach handlowych wynosiły w 2019 roku 882 zł.
Jak wynika z danych PRCH, szczególnie duży wzrost – o 12 proc. rok do roku - zanotowała kategoria rozrywkowa, a o 10 proc. wzrosła kategoria restauracyjna. Jest to efekt działań wprowadzonych przez centra handlowe w zakresie poszerzania i uatrakcyjniania oferty rozrywkowo-gastronomicznej. Stabilny wzrost obrotów na poziomie 9 proc. zaobserwowano również w kategorii usług, które mocno rozwijają się w obiektach handlowych w ostatnich latach.
Na koniec 2019 roku średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych osiemnastu największych rynków w Polsce pozostał na niskim poziomie 3,9 proc. Wśród ośmiu głównych aglomeracji najwięcej powierzchni niewynajętej odnotowano w Krakowie (6,1 proc.), Łodzi (5,6 proc.) i Poznaniu (5,4 proc.). W grupie miast o populacji 100-200 tys. mieszkańców poziom pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie 2 proc., co jest wynikiem mniejszego nasycenia tych rynków powierzchnią handlową.
Czynsze ”prime” w najlepszych centrach handlowych pozostają stabilne z lekką tendencją zwyżkową. Najdroższym rynkiem wciąż jest Warszawa, gdzie czynsze „prime” za lokale o pow. 100 m kw. w najlepszych centrach handlowych oscylują w granicach 120-130 EUR/m kw./miesiąc. W pozostałych głównych miastach stawki dla podobnych lokali wahają się w granicach 40-52 EUR/m kw./miesiąc.
– Silna konkurencja i rosnące nasycenie rynku powierzchni handlowych w Polsce powoduje coraz większą presję na obniżenie czynszów w drugorzędnych centrach handlowych z mniej atrakcyjną ofertą lub gorszą lokalizacją. Z tego powodu wciąż pogłębia się obserwowana od pewnego czasu polaryzacja rynku centrów handlowych, w wyniku której zwiększają się różnice w średnich stawkach czynszu w poszczególnych obiektach – mówi Małgorzata Dziubińska.
Mimo zwrotu inwestorów w kierunku nieruchomości magazynowych i biurowych, rok 2019 należy uznać za kolejny udany okres biorąc pod uwagę osiągnięte wolumeny transakcji w sektorze nieruchomości handlowych. Łączna wartości transakcji na rynku powierzchni handlowych przekroczyła ponad 1,95 mld EUR, co wpisywało się w zakres osiąganych wartości z ostatnich 5 lat. Spośród aktualnych trendów na rynku nieruchomości handlowych należy wymienić rosnące zainteresowanie transakcjami w formule sale & lease-back, gdzie nieruchomości handlowe sprzedawane są przez ich dotychczasowych właścicieli, którzy po zakończonej transakcji pozostają nadal jej użytkownikami najczęściej w formule długoletniej umowy najmu na okres powyżej 10 lat.
